澳大利亚楼市热度不减

在 美国住房市场一片萧条之际,澳大利亚在批评人士认为这个世界上少数房产热点地区之一的国家早应出现回调的观点面前岿然不动。 周一将在澳大利亚地标性建筑悉尼歌剧院迎来另一场考验,届时房产机构Ray White Ltd.将在那里拍卖11处豪华住宅,其中十处位于新南威尔士,一处位于昆士兰。这家公司希望将拍卖地选择在这座标志性的建筑内将可以在受邀请的竞拍者中引发抢购,这些竞拍者大多来自亚洲。在标的房产中,有的价格高达1000万澳元(约合990万美元)。 Ray White董事长怀特(Brian White)说,与美国相比,我们的市场没有遭到原子弹的洗劫。该公司去年在澳大利亚售出了230亿澳元的住宅和商用房产,其中以住宅类为主。 澳大利亚房产机构用网络广告吸引着俄罗斯和中国的投资者,广告中展示了屋顶泳池和全景式海景房。需求如此强劲,以至于澳大利亚政府在4月份时收紧了限制,为被它认为是过热的海外房产投资降温。怀特迅速消除了有关悉尼或是澳大利亚其他繁荣发展的城市如墨尔本将会出现楼市崩盘的担忧:他说,澳大利亚知名的开放项目,如黄金海岸的希尔顿公寓将一如既往地吸引富裕的外国投资者。 国外需求并不是唯一的增长动力。房屋销售得到了国内经济的支撑,国际货币基金组织(IMF)预测澳大利亚经济2011年将增长3.5%,得益于中国对其储量丰富的煤炭和铁矿石的需求。投资者的房地产热情高涨。据组织者说,10,000人参加了上周举行的悉尼购房者及房产投资者展览,听取专家的投资建议。 房产投资者莫顿(Paul Morton)是这10,000人之一,这位在新南威尔士养了30,000只鸭子的农民说,他并不担心价格也许过高。 莫顿说,房产对他而言的确是一项好的投资。已经在悉尼地区拥有三处租赁房产的他希望增加投资。他说,没道理认为这会改变。 摩根士丹利(Morgan Stanley)澳大利亚问题首席经济学家米纳克(Gerard Minack)有着不同看法。他说,这些价格从经济上来说根本说不通,你现在买的这种资产,其收益率甚至都不足以支付资金成本。IMF对澳大利亚经济的最新评估警告说,房地产价格将会出现15%的回调。 目前出现了过热的迹象。根据美国房地产协会(National Association of Realtors)和澳大利亚房地产管理协会(Real Estate Institute of Australia)数据进行的计算,澳大利亚物价在20多年时间里增长了三倍,当前悉尼平均房价比大纽约地区高出20万澳元,与火奴鲁鲁或加州圣荷塞市大致相当。 由于地产市场价格高昂,一般澳大利亚人越发无人问津该市场。 根据保守咨询机构Wendell Cox Consultancy公布的《国际住房负担能力调查》,澳大利亚的房价与家庭总收入中值之比为全世界最高。 澳大利亚住房贷款利率在20国集团(G20)中本已是最高的,在澳大利亚央行周二意外升息0.25个百分点,将利率调高至4.75%后,住房贷款利率料将进一步上升。澳大利亚联邦银行(CBA)很快将其可变抵押贷款利率提高0.45个百分点至7.81%,该国其他三家大型银行正在考虑同样的升息行动。 尽管多数经济学家一致认为,楼市重挫不会使澳大利亚受资源推动的经济脱轨,但就楼市重挫对该国各银行财务状况的影响,人们则是意见各异。澳大利亚联邦银行、澳大利亚国民银行(National Australia Bank Ltd.)、西太平洋银行(Westpac Banking Corp.)和澳新银行(Australia & New Zealand Banking Group Ltd.)主导着本地抵押贷款业,拥有该国逾四分之三的住房贷款。 这些银行对这一问题较为敏感。澳大利亚联邦银行抵押贷款数额约为2,900亿澳元,近期该银行向海外派出一些经济学家,让颇为担心的外国机构客户相信,澳大利亚不太可能发生房价崩盘的情况。 澳大利亚联邦银行驻悉尼首席经济学家布莱思(Michael Blythe)说,鉴于其他国家发生的情况,他们的担心是合理的,但我们认为澳大利亚的情形有点不同。 布莱思说,需求是由人口每年增长2%带动的,这高于中国和美国,另外严格的贷款条件预防了次贷危机的出现,次贷危机的后果仍在拖累美国经济增长。根据澳大利亚央行数据,6月这样的抵押贷款在所有未偿还贷款中仅占0.3%,低于2008年3月本已较低的0.8%的比率。 政府的银行监管机构──澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulatory Authority)对澳大利亚20家最大银行进行了压力测试,测试的情景是,经济严重放缓(包括房价下跌25%),该监管局得出结论认为,无一家银行将倒闭。 Enda Curran / Geoffrey Rogow

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